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从房地产业周期性看我国房地产发展的新趋势

本文摘要:摘要:2008年世界金融危机对我国房地产业影响相当大,影响国民经济发展。本文根据房地产业的周期规律,对中国房地产发展过程进行了系统分析,同时对中国现阶段房地产进行了更准确的定位,预测了发展趋势。 本文指出,2009年将是本周期的低谷期,2010年中国房地产开始回顾下降趋势,开始下一个周期循环。最后,对房地产政策和制度明确提出了意见和建议。

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摘要:2008年世界金融危机对我国房地产业影响相当大,影响国民经济发展。本文根据房地产业的周期规律,对中国房地产发展过程进行了系统分析,同时对中国现阶段房地产进行了更准确的定位,预测了发展趋势。

本文指出,2009年将是本周期的低谷期,2010年中国房地产开始回顾下降趋势,开始下一个周期循环。最后,对房地产政策和制度明确提出了意见和建议。关键词:房地产周期房地产业趋势2008年世界金融危机的频繁出现对各国经济产生了相当大的影响,我国房地产业也受到金融危机的影响,房地产企业的赤字和破产。但是,随着2009年下半年世界经济,特别是我国经济的衰退,部分地区的房地产开始大幅度下跌。

从房地产周期的角度分析和预测未来中国房地产业的发展方向。一、房地产业周期概念,林增杰、武永祥和吕萍指出,房地产经济周期是指房地产业在发展过程中,随着时间的变化经常出现的扩张和扩张交错重复运动的过程。谭刚指出,房地产周期是房地产经济水平缓慢变动、周期循环的经济现象,房地产业在经济运行中交错经常出现扩张和膨胀两个阶段,循环往复衰退-繁荣-衰退-不景气四个阶段,房地产业有周期性。

美国房地产业周期长,平均周期在18年左右的日本房地产业周期和国民经济整体的发展是实时的,7~8年是一个周期的香港房地产业没有显着的周期变动规律,一般最短6~7年,最长9~10年,平均8~9年房地产周期变动不频繁,每个周期变动大致呈现前5~6年下降,后2~3年上升的变动规律(杨奇主编《香港概论》,1990)台湾地区房地产周期约为7~8年,从1972年到193年台湾房地产经常出现4次。二、中国房地产周期的特点是:(1)中国房地产周期约为5年左右,从1988年到2008年的20年房屋销售价格指数可以找到。1993年是中国的房地产热年,周期处于高峰阶段,1998年进入第二高峰,2004年是第三高峰,2008年是第四高峰。

中国房地产业约5年为周期。我国国民经济从1953年到1990年共有8个4~6年的变动周期。这与我国制定和执行国民经济五年计划有关。

5年来,投资量的产生和节奏没有曲线形的变化。房地产业是国民经济的寒热表,房地产的变动周期一定不能比较。

其变动周期大致为4~6年,平均为5年。(二)我国房地产发展区域不均衡,各地区周期不同,我国房地产业指深圳、上海、北京等大城市开始发展,开始发展东部沿海城市房地产,国家固定资产投资也大部分在东部。东部地区和城市房地产业发展明显缓慢于中西部,房价也明显低于中西部地区。

东部房地产业的发展催生了中西部地区房地产业的发展,所以从周期上看,东部地区到达最高点时,中部地区处于发展下降阶段,西部地区处于初期发展阶段。因此,2009年沿海一些大城市房价开始暴跌时,中西部地区房价稳定,西安、兰州、西宁、乌鲁木齐等西部城市房价反而有持续下跌的倾向。这表明我国房地产周期在不同地区有不同的时间周期,大致可以总结为东部-中部-西部的顺序。

三、中国房地产业发展趋势和预测。中国未来房地产价格稳步上涨,下跌和上涨幅度过大,从上一个房地产周期分析可以看出,中国房地产发展具有显着的周期性,而且不同地区没有周期时间的差距。并且融合了近来相关的数据特征,2009年是本周期的低谷,2010年宏观经济开始衰退。

预计2010年房价可能会稳步上涨,但大部分地区逐渐合理,经常大幅度增长。同时,由于未来中国城市化进程缓慢,大量农村人员不会转移到城市,增进城市房地产刚性市场需求,房地产价格可能大幅上涨。


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