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基于关键因素的房地产投资风险分析

本文摘要:摘要:房地产投资风险因素非常多,彼此关系极其简单。本文利用二八法则,明确提出房地产投资风险中的关键要素——时机风险、区位风险、类型风险,提高房地产投资风险分析的操作实务应用于水平。关键词:关键因素房地产投资风险分析0章节,我国房地产是新兴产业,从1980年中后期开始逐渐完全恢复和发展。 在这个新兴产业中,房地产投资是一项低回报与高风险共存的投资活动,具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度相关性、投资额大、异性、政策影响性等特点。

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摘要:房地产投资风险因素非常多,彼此关系极其简单。本文利用二八法则,明确提出房地产投资风险中的关键要素——时机风险、区位风险、类型风险,提高房地产投资风险分析的操作实务应用于水平。关键词:关键因素房地产投资风险分析0章节,我国房地产是新兴产业,从1980年中后期开始逐渐完全恢复和发展。

在这个新兴产业中,房地产投资是一项低回报与高风险共存的投资活动,具有不可移动性、寿命周期长、高度综合性、高度相关性、投资额大、异性、政策影响性等特点。房地产开发投资过程中不存在大量的风险因素,如房地产市场供需变化、政策调整、通胀情况、汇率变动和利率变动等系统风险和消费者兴趣、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险,这些风险因素直接影响房地产开发企业投资的业绩。专门从事房地产投资活动,如果不能充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响,考虑决策,往往不会犯规,也不会使企业陷入困境。

但是,如果把各种风险因素包罗在一起考虑的话,问题就不会变得复杂,不现实也不合理。因此,本文对房地产投资,将风险因素分析的具体内容和流程分为①识别和细分各风险因素所包含的具体内容,可以对风险有明确的全面理解和理解②对风险因素进行分类,找到对房地产开发项目有要求意义的因素,忽视次要因素,不利于分析的可行性和结果的可靠性③分析各风险因素之间的关系,找到其关系和制约关系1房地产投资风险识别和细分,为确保风险分析质量,对房地产投资过程中可能不存在的各种风险因素进行科学识别和细分,使投资决策者更好地实现风险本质和变化规律,采取相应措施和对策增加风险损失。如图1所示,整个房地产投资风险因素的结构体系。1.1自然风险是指由于自然因素的不确定性影响房地产商品的生产过程和经营过程,必须破坏房地产商品,给房地产开发商和经营者带来经济损失。

自然风险因素主要包括火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、工地地地质条件等。这些因素引起的风险再次发生的机会很小,但再次发生的话,会造成相当严重的危害。

防止这些风险,开发人员一般利用保险增加或防止损失。但是,在投保之前,如果能够对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等进行一定的解和分析,就能够增加投保成本,减少投资收益。1.2政治风险是指政策的潜在变化给房地产市场的商品交换人和经营者带来各种形式的经济损失。

政府政策对房地产的影响是全局的,因此政策变化带来的风险对房地产市场有根本的影响。在市场环境尚未完善的条件下,政治风险对房地产市场的影响尤为重要,尤其是在中国,房地产市场需要进一步完善。房地产投资者不应非常关注房地产政策的变化趋势,以便及时处理由此引起的风险。

1.3经济风险主要是指与经济环境和经济发展相关的一系列不确认因素,其频繁出现不会影响房地产市场。这种风险因素分为市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招标风险、国民经济状况变化风险。

1.4技术风险是指技术进步、技术结构及其变量的变动给房地产经纪人和经营者带来的损失。例如,科学技术的进步可能会威胁房地产商品的适用性,被开发人员追加投资开展房地产的改建和改建。技术风险的因素主要分为:建筑材料转型改版、建筑施工技术和工艺创新、建筑设计变动或计算犯规、设备故障或损坏、建筑生产力因素不足、建筑事故、信用等风险因素。1.5社会风险主要是指人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响,给专门从事房地产商品生产经营的投资者带来损失的可能性。

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房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预、文物保护等。1.6国际风险对社会的所有经济都有很大影响,主要是指由于国际经济环境的变化,地区经济活动不受影响。对房地产业来说,国际经济风险分为国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。

1.7内部决策和管理风险是指由于开发人员决策犯规和经营管理疏忽而无需构筑预期的收入水平,还包括投资方式、投资场所、类型自由选择风险和人、财、物的组织管理风险等。2房地产投资的重要风险因素分析,在房地产投资过程中引起风险的因素很多,其结果严重程度不同。几乎不考虑这些风险因素,忽视主要因素,风险分析失去意义。

但是,如果把各种风险因素包罗在一起考虑的话,问题就不会变得复杂,不合理。风险分析的目的是合理增加风险因素的不确定性,寻找影响风险的主要因素,为投资决策者获得最合理的风险对策。

2.1二八法则在风险因素分析中应用于二八法则是西方社会经济学家仔细观察分析,总结后得出结论的客观规则,即20%的人控制着整个社会80%的财富。推广后又发现,一般学校中学生智商高的人往往是20%,保险公司和宣传企业顺利的宣传员也是20%左右。

此外,企业设施合作单位和商业单位通常以20%的个数控制80%的订单和销售额,日常管理工作中20%的业务量也要求80%的经营额。通过以上分析的房地产投资风险因素,可以说影响房地产投资的风险因素很多。

如果对每个投资项目进行详细的风险因素分析,效率不仅不低,而且可能无法逃脱重点。另外,我们对风险因素的分析是无限的,但确实对我们的投资分析有实际意义的风险因素只有其中的一部分,由二八法则可以看出,20%的因素对事件有80%的影响力。因此,在分析房地产投资风险因素时,我们必须关注20%的最重要因素。2.2关键风险性要素剖析在开展风险性要素相关性剖析以前,有适度寻找那些20%的最关键要素。

鉴于一些学者对房地产投资风险因素的深入研究[1-5],本文从以下三个方面着重考虑房地产投资风险:时机风险、地区风险、类型风险。2.2.1时机风险因房地产开发活动受宏观经济影响相当大,经济发展有周期性规律,房地产业发展也适当有周期性变动。从美国房地产的发展情况来看,美国在18年左右完成周期变动的同时,5年一次的短期变动也不存在。

随着经济周期性的变动,房地产产品的供需、价格和收益水平的适当变化。此时,自由选择合适的投资时机,确保房地产项目开发结束后需要良好的市场,对开发人员意义重大。

因此,开发人员必须预测未来几年政治形势的变化、经济发展趋势、人口变动、收入水平的搭载、消费心理和房地产市场需求等风险因素,确认合理的研发时机。一般来说,经济发展的成长期,各种房地产市场需求丰富,市场大幅下跌,积极发售的房地产有望获得良好的收益,经济不景气,失业减少,收益上升,房地产市场需求上升,供给过剩,房地产价格暴跌,房地产租赁需要时间缩短,明显无法租赁,此时发售的房地产资金占有和成本上升,预期收益实际损失。


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